On n'est jamais si bien servi que par soi-même

Trouvez les meilleurs marchés haussiers au monde, rentrez-y tôt, achetez les meilleurs actifs, ignorez la volatilité... et c'est parti.

Telle était la formule de base qu'a présentée Harris Kupperman, PDG de Mongolia Growth Group (MNGGF), au Value Investing Congress à Las Vegas. Voici quelques notes extraites de son excellente présentation...

Harris suggère que les meilleures idées d'investissement se trouvent dans les actifs qui ne sont pas encore "financialisés". Par ce terme, il veut désigner les actifs pour lesquels il n'y a pas de marché public prêt, aucun moyen facile d'investir. Un exemple ? Les terres arables de l'Iowa en 2004.

En 2004, Harris a vu une grosse opportunité dans les terres arables. Son idée était simple et semble évidente aujourd'hui, mais à l'époque elle était le plus souvent dédaignée.

Quatre points principaux : d'abord, des marchés émergents à la croissance et à l'industrialisation rapides provoquent une hausse de la demande en nourriture.

Deuxièmement, les stocks existants étaient faibles. Troisièmement, les prix des marchandises agricoles étaient bas par rapport à l'inflation. Enfin, un usage obligatoire de l'éthanol garantissait une hausse quasi systématique du prix du maïs, ce qui a des retombées sur beaucoup d'autres cultures.

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La question était : comment tirer profit de tout cela ? On pouvait acheter des actions de fabricants d'engrais, des producteurs de semences, des entreprises d'irrigation, etc. (C'est exactement ce que j'ai fait. En 2005, j'ai conseillé les actions de fabricants d'engrais. Celles-ci ont été multipliées par 3 à 5. J'ai également doublé mon investissement sur les entreprises d'irrigation. C'était une bonne époque.) Alors que tous ces investissements avaient trait au secteur agricole, aucun n'était réellement en lien avec la valeur des terres arables. Or, Harris voulait investir directement sur les terres arables.

Pour une bonne raison, comme cela fut prouvé plus tard, puisque les prix des terres arables se sont envolés. Harris a présenté le graphique reproduit ci-dessous :

Mais il était impossible d'investir... à moins d'acheter l'actif lui-même. C'était là le point essentiel de la présentation de Harris. La seule façon d'investir dans l'agriculture en 2004 était de créer soi-même une entreprise possédant des terres arables.

Comme l'a observé Harris : "arrêtez d'assister à des conférences sur l'agriculture, à la recherche d'idées, si vous connaissez la réponse : construisez vous-même votre entreprise".

 Cas pratique : la Mongolie 
Cela peut sembler peu pratique mais c'est exactement ce qu'a fait Harris en Mongolie. Lorsqu'il est arrivé en 2010, la Mongolie avait une économie de sept milliards de dollars. Elle développait une mine qui produirait pour huit milliards de dollars de cuivre et d'or par an. Elle possédait quelques dizaines d'autres actifs s'élevant à un total de 30 à 50 milliards de dollars. Et on prévoyait que ses exportations de matières premières passeraient de deux milliards de dollars en 2010 à 20–80 milliards de dollars en 2020.

Comment tout cela allait-il s'organiser dans une si petite économie ? Réponse : cela ferait obligatoirement grimper les prix des actifs. Comment en profiter ? Tout comme les terres arables en 2004, la Mongolie n'était pas encore "financialisée". Il n'y avait pas de moyen facile d'investir en Mongolie. Harris l'a donc fait par lui-même.

Il s'est surtout intéressé à l'immobilier, dont la croissance est en lien direct avec celle de l'économie, avec un effet de levier important. Dans une économie en croissance, les loyers augmentent. En Mongolie, les rendements locatifs se situaient légèrement en-dessous des 20%. Ils se comprimèrent à mesure que l'économie mûrissait, augmentant les prix. En 2010, l'immobilier mongol valait moins de 10% d'un immobilier comparable au Kazakhstan ou que des villes de faible importance en Chine.

Harris a créé Mongolia Growth Group pour investir sur le marché haussier mongol, qui devait être l'un des meilleurs marchés haussiers au monde.

Jusqu'ici, tout se déroule plus ou moins comme prévu. Les rendements locatifs ont commencé à chuter et tournent à présent autour des 15%. Les loyers "prime" ont plus que doublé depuis 2010. L'immobilier en Mongolie est encore meilleur marché que pour la plupart des autres pays d'Asie. Les prix de l'immobilier ont augmenté à un taux trois fois plus rapide que la croissance économique. La plate-forme est établie et la hausse potentielle est énorme.

C. A.